Nachhaltig leben in der Stadt
Es brauchte einen langen Atem, viel Idealismus und vor allem ein geeignetes Objekt, um die Idee der Initiative Gemeinschaftlich Wohnen zum Ziel zu führen. Jetzt erfüllen 45 zufriedene Bewohner das einst heruntergekommene Gründerzeitensemble in Wiesbaden mit Leben. Die gelungene Sanierung wurde nun sogar mit einem Preis bedacht.
Schon zur Gründung der Wiesbadener Initiative Gemeinschaftlich Wohnen 1996 wurde eine erste Konzeption für ein Wohnprojekt entwickelt und nach Kooperationspartnern und Verbündeten gesucht. Ernst wurde es mit der Entdeckung der Liegenschaft Blücherstraße 17 im Jahr 2001. Bewohnt war zu diesem Zeitpunkt nur das Vorderhaus. Mittel- und Hinterhaus sowie das Seitengebäude standen seit Jahren leer und waren entsprechend baufällig. Den hohen Sanierungsbedarf bei diesen beiden Gebäuden und die Notwendigkeit einer umfänglichen baulichen Erneuerung sahen die Initiatoren jedoch zugleich als Chance. So konnte das Projekt ganz nach den vorhandenen Wohnbedürfnisse sowie den Anforderungen an einen zeitgemäßen Baustandard umgesetzt werden. Die Mischung aus großen und kleinen Wohnungen entsprach zudem dem Ziel, Menschen aller Generationen und in unterschiedlichen Lebenssituationen anzusprechen. Auch die Lage im Wiesbadener Westend mit einer guten Infrastruktur und einer ausgezeichneten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sprach für das Objekt.
Die Entscheidung
Dennoch musste das Gründerzeitensemble aus dem Jahre 1905 auf „Tauglichkeit“ geprüft werden. Die Bewertung von Bausubstanz und Umbaumöglichkeiten sowie eine Kostenschätzung führte zu einem positiven Ergebnis und 2003 zur Gründung der Genossenschaft Gemeinschaftlich Wohnen. 2005 wurde der Kaufvertrag unterschrieben. Die Finanzierung erfolgte mit dem vorhandenen Eigenkapital der Genossenschaft, also den Einlagen der Mitglieder, sowie Fremdkapital, das sich aus Bankdarlehen, Förderdarlehen der KfW und Privatdarlehen zusammensetzte. Nach neun Jahren Vorbereitungszeit rückte damit die Realisierung des Wohnprojekts in greifbare Nähe.
Für das Mittel- und Hinterhaus mit je vier Vollgeschossen war eine Komplettsanierung notwendig. Das sechsgeschossige Vorderhaus mit zehn Wohnungen dagegen wurde bereits 1995 saniert und erforderte lediglich die Instandsetzung des gewerblich genutzten Erdgeschosses. Mehr Aufwand wiederum verlangte der „Unterbau“ des fast vollflächig unterkellerten Gebäudeensembles: Die Stahlträger der Kellergeschossdecke waren stark verrostet, die Standsicherheit gefährdet.
Mit Stefan Musche wurde ein in Sachen Umbau und Sanierung erfahrener Architekt beauftragt. Auch für ihn eine besondere basisdemokratische Herausforderung, denn die Ausführung der Arbeiten sowie das Baumanagement erfolgte in enger Abstimmung mit den Genossenschaftsmitgliedern. Das bedeutete einen hohen Zeitaufwand. Zudem mussten nicht nur zahlreiche Gewerke koordiniert, sondern auch mit den Eigenleistungswünschen der Bewohner kombiniert werden.
Die Schwerpunkte
Ende 2005 wurde mit der Kellersicherung die erste Baumaßnahme durchgeführt. Im Frühjahr 2006 startete mit der Sanierung der hinteren Gebäude die Hauptbauphase, die im Sommer 2007 abgeschlossen werden konnte. „Das Wichtigste war, Licht in die Wohnungen zu bringen“, erinnert sich Maria Wippel, die seit 1996 mit dabei ist. In dem hoch verdichteten städtischen Altbauquartier fanden die Sonnenstrahlen kaum den Weg in den schmalen Hof. Andererseits stand die Liegenschaft unter Ensembleschutz. Die Lösung: Heute hängt vor jeder Wohnung ein Balkon als Reminiszenz ans Licht und die Moderne. Die Backsteinfassade dagegen wurde erhalten und „nur“ gereinigt. Weiß gestrichene Wände im Innen- und, wo immer möglich, im Außenbereich reflektieren das Licht. Die vom Tageslicht am wenigsten verwöhnten Erdgeschosse werden ausschließlich für Gemeinschaftsräume genutzt oder gewerblich vermietet.
Bei der Sanierung wurde großer Wert auf den behutsamen Umgang mit der historischen Substanz unter Berücksichtigung energetischer Gesichtspunkte gelegt. Dass dieser Spagat gelungen ist, zeigt sich daran, dass von den vorgenommenen Energiesparmaßnahmen auf den ersten Blick nichts zu sehen ist. Unter anderem wurden die Kellerdecken sowie die obersten Geschossdecken im Vorderhaus gedämmt sowie Dämmungen und neue Fenster in den beiden anderen Häusern eingebaut. Auf eine Außenwanddämmung wurde verzichtet, um das prägende Sichtmauerwerk zu erhalten. Die Wärmeschutz-Werte sprechen dennoch für sich: Laut Maria Wippel liegen die Nebenkosten weit unter dem Durchschnitt des Nebenkostenspiegels der Stadt Wiesbaden. Das begleitende Energiegutachten belegt eine Reduzierung der CO2-Emissionen um zirka 50 Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche – das sind mehr als 60 Prozent im Vergleich zum Ausgangszustand.
Weitere Komponenten des verantwortungsvollen Umgangs mit der Umwelt sind der Regenwasserspeicher mit der Brauchwasseranlage, die die Toilettenspülung bedient, und eine Holzpellet-Zentralheizung, an die auch die Warmwasserversorgung mit angeschlossen ist. Begrünte Flachdächer und eine teilweise Entsiegelung der Hofflächen ergänzen diese Maßnahmen.
Der Wohnalltag
Insgesamt entstanden im Sanierungsbereich zwölf neue Wohnungen zwischen 44 und 103 Quadratmetern. Ein neu errichteter Fahrstuhl erschließt neun dieser Wohnungen barrierefrei und sichert das gewünschte Zusammenleben von Jung und Alt. Selbst Alt werden ist hier möglich – die Option, eine größere Wohnung gegen eine kleinere, altersgerechte zu tauschen, ist vorhanden. Das ursprüngliche Ziel „Gut wohnen – Vielfalt leben – nachhaltig wirtschaften: gemeinsam – mitten in der Stadt“ scheint erreicht.
Auch Maria Wippel sieht dies so: „Jeder, der hier reinkommt, sagt wow“. Das ist dem Architekten zu verdanken, aber auch der Gemeinschaft, die immer so lange getüftelt hat, bis die jeweils beste Lösung gefunden war. Alle, die einzogen, sind zufrieden. Unter den 45 Bewohnern im Alter von einem bis über 70 Jahren in den inklusive Vorderhaus 22 Haushalten gab es bisher erst einen Wechsel, dafür hat die Genossenschaft schon jetzt eine lange Warteliste mit Interessenten.
Die Genossenschaft besteht nicht nur auf dem Papier – hier wird Gemeinschaft gelebt. Immer freitags gibt es ein zwangloses, gemeinschaftliches Abendessen, zu dem jeder, der will und Zeit hat, kommt und etwas beisteuert. Diverse Feste werden in den Gemeinschaftsräumen gefeiert. Die Kinder lieben ihren Hof samt Spielgeräten und ihre Nachbarn und finden ein Haus der offenen Türen vor. Ältere Mitbewohner passen auch mal auf, wenn die Eltern gerade nicht da sind, handwerklich Begabte legen bei fälligen Reparaturen für die Gemeinschaft Hand an. Natürlich sind Konflikte nie ganz auszuschließen: dann wird einfach drüber geredet. Bisher hat das gut geklappt.
Nachhaltig zu empfehlen
Ein Vorzeigeprojekt also? Zumindest eines mit Vorbildcharakter, wie das Fazit des Architekten Stefan Musche zeigt: „Ich bin von der Zukunftsfähigkeit und der gesellschaftlichen Relevanz gemeinschaftlicher Bau- und Wohnprojekte überzeugt. So war die Arbeit an diesem Projekt für mich sinnstiftend, und ich habe ein großes Maß an Motivation eingebracht und auch erhalten.“
Nicht von ungefähr erhielt das Projekt beim KfW-Award 2008 den zweiten Preis. Er wurde für gelungene Umsetzungen von gemeinschaftlichem bezahlbarem Bauen und Wohnen in der Stadt vergeben. Die Wiesbadener überzeugten die Jury durch den hohen Gemeinschaftsgrad sowie den Aspekt der Nachhaltigkeit, die auf ökologischem Bauen, energetischer Sanierung sowie energiesparender und ressourcenschonender Lebensweise gründet.
Margot Allex-Schmid
Gebäude-Steckbrief
Wiesbaden, Gründerzeitensemble in der Blücherstraße
mit Vorder-, Mittel-, und Hinterhaus mit zwei Innenhöfen
Baujahr: 1905; Sanierung: 2006 bis 2007 (Vorderhaus: 1995); Projektzeitraum: 2003 bis 2007
Kosten: ca. 2,6 Mio. Euro
- Kaufpreis 1 Mio. Euro
- Umbau und Sanierung 1,6 Mio. Euro)
Grundstücksgröße: 959 m²
Gesamtwohnfläche: 1.768 m² in 22 Wohneinheiten, - davon fünf geförderte, barrierefreie Wohnungen
- plus 175 m² Gemeinschaftsräume (Saal, Küche, Kinderraum, Werkstatt, Waschküche, Fahrradraum)
- plus 160 m² Gewerbeflächen für Café und Architekturbüro
Basisarbeiten:
Umbau, Hausschwammsanierung, neue Leitungssysteme, Aufzug
Energetische Sanierung:
Dämmung, neue Fenster und Türen
Haustechnik:
Pellet-Zentralheizung (Primärenergie: 111-122 kWh/m²a)
Regenwasserspeicher mit Brauchwasseranlage
Planung und Bauleitung: Architekt Dipl.-Ing. (FH) Stefan Musche, Matthias-Claudius-Str. 21, 65185 Wiesbaden
Die Genossenschaft
Als klar geregelte und anerkannte Rechtsform ermöglichte die Form einer Genossenschaft das Handeln nach außen und erreichte für die beteiligten Wohngruppenmitglieder auch eine Verbindlichkeit nach innen. Die Genossenschaft Gemeinschaftlich Wohnen eG war Basis für die Finanzierungsplanung und erwies sich im Rückblick als optimale Rechtsform für das Wohnprojekt: Sie sichert langfristig das gemeinschaftliche Wohnen und ist Garant für die gleichberechtigte Beteiligung aller Mitglieder an Entscheidungen.
Bewohner der Blücherstraße 17 müssen als Genossenschaftsmitglieder Pflichtanteile in gewisser Höhe, abhängig von der Wohnungsgröße, übernehmen. Damit werden in erster Linie die gemeinschaftlichen Räume und Einrichtungen finanziert. Darüber hinaus fällt ein monatliches Nutzungsentgelt an, das nach Wohnfläche berechnet wird. Dieses Nutzungsentgelt kann durch den Erwerb zusätzlicher, freiwilliger Geschäftsanteile reduziert werden.
Ziel der Genossenschaft ist, ein gemeinschaftliches, ökologisches und zukunftsfähiges Wohnprojekt zu realisieren und damit zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung beizutragen:
- Generationen übergreifendes Zusammenleben von Menschen in unterschiedlichen Lebenslagen und Lebensformen in einer selbst gewählten Nachbarschaft
- Soziale Verantwortung füreinander; verbindliche und verlässliche Strukturen des Miteinanders
- Selbstverantwortung, Selbstbestimmung und Solidarität
- Nachhaltigkeit im Alltag durch ökologisches Bauen, ener¬giesparende und ressourcenschonende Lebensweise
- Dauerhaft preiswertes Wohnen in der Innenstadt
Weitere Infos:
www.gemeinschaftlich-wohnen.de
www.musche-architekt.de
www.kfw-foerderbank.de
Quelle
Bitte nennen Sie beim Abdruck als Quelle: BUND-Jahrbuch 2010 – Ökologisch Bauen und Renovieren. Hrsg. v. Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland (BUND). Stuttgart: Ziel-Marketing, 2009. 212 Seiten, 7,90 Euro. Das aktuelle Jahrbuch kann bestellt werden bei: Ziel-Marketing, Hauptstätterstr. 57, 70178 Stuttgart, www.ziel-marketing.de
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Bildunterschrift
Seit der Sanierung macht nicht nur die Straßenseite etwas her. Jede Wohnung hat heute zum Innenhof einen Balkon als modernes Element vor der historischen Fassade. Eine gemeinsame Dachterrasse ist komfortabel mit Teeküche und Toilette ausgestattet. Foto: S. Musche
